Купить «квартиру мечты» удается не всем – иногда в интересующем жилом комплексе не оказывается удачной планировки, а в некоторых случаях задумка столь сложна, что подходящее жилье можно реализовать только «своими руками». К счастью, практически всегда есть возможность перепланировать помещение и сделать его комфортным для проживания. Какие требования к перепланировке есть в 2021-м году, и как узаконить переустройство – читайте в нашем материале.
Выбор правильной квартиры в новостройке
Если вы четко знаете, как должна выглядеть ваша будущая квартира, если у вас уже есть примерный проект, особое внимание обратите на конфигурацию жилища, наличие и количество несущих стен. Узнайте, возможно ли в таком помещении сделать переустройство.
Одним из преимуществ современных жилых комплексов является то, что в них значительным образом меньше несущих стен, чем в старом фонде и домах советского периода. Чем больше стен допускается сносить, тем больше у вас маневров для реализации идеи. Если изменения не затрагивают полы и несущие стены, вам не потребуется получать техническое заключение от автора проекта дома. Это не значит, что не нужно оформлять разрешение на перепланировку – без такого документа нельзя даже переносить розетки.
Хорошая идея – приобрести квартиру-трансформер – такая «планировка» позволяет неограниченное количество раз менять трансфигурацию жилой площади, подстраивая ее под конкретные нужды в определенный момент. Сегодня квартиры-трансформеры представлены сразу в нескольких жилых комплексах Петербурга – это «Новая Охта» и «Цветной город» от ЛСР, ЖК Wellamo, iLona, Tarmo от компании YIT.
Проблемы квартир со свободной планировкой
В отличие от квартир-трансформеров жилье со свободной планировкой может сыграть с покупателем злую шутку. Если на начальном плане квартиры не изображены стены, можно не переживать – согласование пройдет легко. Однако, не всегда застройщики предлагают покупателям именно тот продукт, который им нужен.
Иногда свобода планирования оказывается иллюзорной – в планах БТИ или в проектной документации, которая прошла государственную экспертизу, могут быть указаны запроектированные перегородки: особенно это важно в отношении зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Эти зоны нельзя переносить (исключение составляют случаи, когда жилье располагается на первом этаже, либо под ним находится коммерческое помещение). Проблемы могут возникнуть даже с расширением санитарной зоны, не говоря уже о переносе мокрой зоны на кухне.
С чего начать перепланировку в 2021 году?
Начало перепланировки – это разработка эскиза или проекта. Эскиз предполагает упрощенный вариант переустройства, а проект составляется, когда не обойтись без юридического оформления. Эскиз можно использовать, когда речь идет о переустройстве без существенных изменений: закладке дверей, монтаже легких перегородок, разделении санузла путем установки небольшой стенки. Проект необходим, в свою очередь, при переносе функциональных зон, уменьшении или расширении жилой площади, размещении кондиционера на фасаде, объединении балкона, монтаже лестницы, реконструкции пола, замены коммуникации, обустройстве арок и т.д.
Без проекта вы не сможете узаконить перепланировку. И однако же – мы настоятельно не рекомендуем заказывать проект до сдачи жилого комплекса. Дело в том, что до получения ключей (даже если строительство идет активными темпами, а застройщик имеет высокий рейтинг) никаких проектировочных решений лучше не делать. Связано это с тем, что после сдачи нередко оказывается, что площадь жилья изменилась – даже один квадратный метр может сыграть решающую роль.
Разработать проект можно в специализированной компании, в некоторых случаях заказать его можно непосредственно у застройщика.
С проектом и заявлением необходимо обратиться сначала к представителям девелопера, затем – в органы местной администрации. Процесс согласования может занять немало времени, к этому нужно быть готовым. В отличие от перепланировок в старом фонде, где требуется согласование с Комитетом по градостроительству и архитектуре, при переустройстве в новостройке обращаться в данное ведомство не нужно. Исключение составляют лишь новые дома, которые расположены в охранной зоне.
Алгоритм действий
Процесс согласования перепланировки в жилом комплексе состоит из следующих этапов:
- Приемка квартиры, осуществление замеров;
- Составление проекта, сметы, подготовка документов (в частности, потребуется дождаться, пока будет оформлено право собственности – без выписки из Росреестра получить разрешение не получится);
- Обращение к девелоперу, получение согласия от него на проведение ремонтных работ;
- Согласование проекта с государственными инстанциями, получение официального разрешения;
- Проведение перепланировки, получение нового технического плана и внесение изменений в кадастровый паспорт и ЕГРП.
Что будет, если не узаконить перепланировку?
В 2021 году наказания за незаконную планировку достаточно строгие. И это при том, что по статистике 8 из 10 перепланировок осуществляется незаконно. Проблемы могут возникнуть на многих этапах – неузаконенная перепланировка лишает владельца возможности застраховать квартиру, продать ее. Если на объект была оформлена ипотека, банк может потребовать вернуть квартире первоначальный вид. «Откатить» может потребовать суд – к примеру, если на переустойство пожаловались соседи или застройщик. Перепланировка на балконе, его утепление, меняют тепловой контур здания – это противоречит пожарным правилам, и может стать причиной разбирательств между собственником и девелопером.
Штрафы и необходимость возвращения первоначального вида – это лишь малая часть неприятностей, которая ждет нарушителей. Если из-за несогласованного переустройства рухнет пол или пойдет трещина по стене, владелец жилища может стать участником уголовного преследования.
Ипотечная квартира: перепланирование под запретом?
Не всегда переустройство запрещено, если жилье приобреталось с привлечением ипотечного займа. Есть случаи, когда изменения можно внести – в этом случае в ипотечном договоре должна быть прописана такая возможность. Если она есть, то изменения конфигурации жилья потребуется согласовать как с банком, так и со страховой компанией – сделать это нужно, так как может измениться площадь квартиры или ее жилой зоны.
Какие виды перепланировки нельзя согласовать?
Есть общие правила, которые запрещают сносить и перестраивать несущие стены, создавать на них дополнительную нагрузку, демонтировать перекрытия между квартирами, увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, перекрывать вентиляционные шахты, ликвидировать стену между балконом и комнатой целиком, захватывать общедомовое пространство, размещать мокрую зону над жилыми комнатами.
Кроме того, могут предъявляться требования и со стороны застройщика – в некоторых жилых комплексах кондиционеры допускается устанавливать только в специальных нишах, на террасах или в установленных местах. Как правило, такие требования застройщик устанавливает, чтобы сохранять единство фасада.