Безопасная сделка: аккредитив

Аккредитив при покупке недвижимости – это метод безналичного расчета при покупке недвижимости, который предусматривает получение продавцом денег только в случае выполнения продавцом всех предписанных договорных обязательств. Особенность операции в том, что покупатель передает банку средства, которые продавец получит только после того, как предоставит документы по продаже объекта недвижимости – квартиры, дома, помещения, земельного участка.

В каких случаях можно использовать?
Аккредитив может применяться как на «вторичке», так и на «первичке». Аккредитив в банке можно использовать как в ходе приобретения уже готового жилья, так и в случае, когда новостройка еще не введена в эксплуатацию. 

Схема сделки
Банковский аккредитив – это, по сути, безналичная ячейка в банке. Перед сделкой стороны подписывают дополнительный договор о том, что они выбрали аккредитив своим способом расчета. До проведения операции необходимо договориться с банком об условиях, которые прописаны в ДКП. После этого банк осуществляет открытие аккредитива (создает спецсчет), на который поступают деньги. Далее деньги переводятся на корреспондентский счет банка-исполнителя.

Важно! У продавца должен быть открыт текущий счет в данном банковском учреждении – если он отсутствует, перед сделкой нужно написать заявление на его создание. Покупатель может являться клиентом иного банка – в этой ситуации банк-эмитент переводит средства на счет учреждения-исполнителя.

Банк в обязательном порядке проверяет не только личные данные продавца и покупателя, но и запрашивает договор купли-продажи. Лишь удостоверившись в легитимности сделки, банк может брать на себя ответственность за ее проведение.
После перевода средств стороны отправляются в многофункциональный центр, либо в нотариальную контору, где делают запрос о смене собственника. Как правило, на регистрацию уходит от пяти дней до двух-трех недель (в зависимости от загруженности государственных органов). Когда получена выписка из ЕГРН, покупатель и продавец встречаются на объекте и подписывают акт приема-передачи. Со всеми документами, а также с распиской (если наличие оной было предусмотрено сделкой) продавец отправляется в банковское учреждение, сотрудник которого переводит средства на текущий счет продавца.

Основные разновидности
Аккредитив при купле-продаже квартиры может быть нескольких типов:
Отзывной или безотзывный – разница в том, что покупатель в ходе осуществления сделки имеет или не имеет права отзывать средства со счета обратно;

Акцептный, либо безакцептный – разрешение покупателя на перевод средств после завершения процесса продажи жилья предусмотрено или не предусмотрено;

Покрытый и непокрытый – в первом случае банк переводит средства на аккредитив, во втором – исполнителю списывает необходимую сумму, когда это потребуется.

Что следует вписать в ДКП?
Если аккредитив при покупке квартиры выбран методом расчета, в обязательном порядке в договоре прописывается такая информация:
Наименование банка-эмитента;
Наименование банка-исполнителя;
ФИО получателя денежных средств;
Перечень документов, которые должен предъявить продавец по завершении сделки;
ФИО лиц, которые оплачивают расходы по открытию аккредитива (продавец и будущий собственник, в большинстве случаев, делят такие расходы поровну);
Сроки внесения покупателем средств на аккредитивный счет;
Ответственность за нарушение сроков (величина штрафной санкции и т.д.).

Чем хорош и плох метод?
Аккредитив при купле-продаже жилья обладает такими преимуществами:
Снижение рисков (при срыве сделки деньги возвращаются покупателю);
Контроль банком выполнения обязательств сторон;
Отсутствие необходимости носить с собой крупные суммы денег;
Возможность продления аккредитива (удобно, если регистрация сделки затянулась).
Минусы такого метода следующие:
Более сложный документооборот;
Невозможность занижения суммы стоимости квартиры;
Более медленное проведение сделки.

Раньше использование аккредитива было более дорогостоящим, чем другие способы расчетов, сегодня же это один из наиболее выгодных вариантов (в некоторых банках аккредитив даже дешевле, чем аренда ячейки).