Покупка вторичного жилья - это всегда риски. Конечно, сейчас гораздо сложнее столкнуться с мошенниками, чем в 90-е годы, но, увы, в связи с кризисом последних лет, недобросовестные продавцы вновь стали частью современной реальности. К тому же, есть и другие опасности для покупателя.
Риск нарушения прав несовершеннолетних
Пожалуй, самая частая проблема, с которой можно столкнуться, просто не до конца проверив документы, – нарушение прав лиц, не достигших 18 лет. Причем речь идет не только о случаях, когда в квартире живет оставшийся без попечения родителей ребенок, но и о ситуациях, когда несовершеннолетний проживал в квартире до того, как она была приватизирована. Если он не участвовал в приватизации, то, как только ему исполниться восемнадцать, он будет вправе обжаловать такую сделку. Даже спустя несколько лет сделку могут признать недействительной, и жилье придется вернуть – сможете ли вы при этом забрать у продавца свои деньги, большой вопрос.
Покупка вторички: риски нарушения прав супругов
Если на момент покупки квартиры продавец состоял в браке, и брачный договор составлен не был, он должен предоставить нотариальное согласие на продажу такой недвижимости. Самое интересное, что даже если в брак он вступил позже момента покупки, но продолжал выплачивать ипотечные платежи, он все равно должен оформлять согласие – в противном случае супруг(а) будет вправе претендовать на половину суммы платежей, которые были направлены в банк за время брачного союза. Если сделка была проведена без получения нотариального документа, ее признают недействительной.
Какие еще риски покупки вторички существуют?
Распространенными ситуациями являются:
- Неожиданные третьи лица – как банковские учреждения, где жилье может находиться в залоге, так и лица, которые имеют право проживать в квартире на основании завещательного отказа, получатели ренты, лица, проживающие в помещении на основании договора безвозмездного пользования и т.д.;
- Оспаривание прав наследования – в течение трех лет (а иногда и больше, если человек не знал о наследстве) можно оспорить в суде завещание, а все последующие сделки с недвижимостью признать недействительными;
- Признание продавца недееспособным – в этом случае опекун бывшего собственника вправе подать иск в суд, чтобы вернуть недвижимость.
Квартира без агента: умышленный обман продавцов
Иногда мошенники специально «поджидают» покупателей, которые ищут квартиру без агентского сопровождения. Обман бывает разный – бывают и попытки продажи жилья ограниченно дееспособными гражданами, и завышение реальной стоимости квадратных метров, и продажа жилья, которое в скором времени должно быть снесено, и умалчивание важных деталей (например, что в ближайшее время под окнами будет проложена многополосная трасса). Бывают и вовсе неприятные ситуации – продажа по поддельной доверенности, поддельному паспорту, попытка отделаться от неудачной комнаты в коммуналке по договору дарения (без оформления отказа от преимущественного права покупки).
Как купить вторичку без рисков?
Однако, все перечисленное не значит, что приобретение квадратных метров на вторичном рынке настолько небезопасно – грамотный специалист без проблем проверит всё необходимое, если потребуется, запросит юридическую оценку чистоты сделки.
Директор Департамента вторичного жилья
Алексей Антонов считает:
“От таких случаев никто не застрахован ни покупатель, ни продавец.
Существует множество моментов, которые тормозят процесс покупки или продажи. На первый взгляд перечисленные проблемы сложно решить, но всегдам можно обратиться к специалисту, который разберется со всеми нюансами квартирной истории. Главное знать необходимый перечень запрашиваемых документов и правильно подойти к вопросу правовой экспертизы документов основания и самого объекта. Любая покупка сопровождается неожиданными нюансами, иногда они бывают плачевными, из-за них сделка неминуемо разрушится.”
При покупке вторички пошаговая инструкция должна быть примерно такой:
- Вы обращаетесь к опытному риэлтору в крупное агентство;
- Он подбирает наиболее выгодные и безопасные варианты;
- Далее следует проверка документов продавца – паспорта, прав собственности (также запрашиваются архивная форма 9, цепочка оснований прав собственности – договоры дарения, наследования, анализу подвергаются брачные контракты, согласия супругов на продажу, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров);
- Затем происходит оформление договора купли-продажи в четком соответствии с нормами действующего законодательства;
- Завершение процедуры – проведение сделки через банковскую ячейку/аккредитив (при необходимости – с нотариальным сопровождением), подписание акта-приема передачи, предоставление ключей.
Риски при покупке вторички довольно велики, но их можно избежать, правильно подойдя к процессу покупки. А лучше, обратитесь к профессионалам, чтобы гарантировать безопасность!
