Срок сдачи и срок получения ключей. Условия, различия, неустойки

Покупка квартиры в новостройке - это всегда риски, основной из них - задержка по передачи объекта долевого строительства дольщику. Раньше покупатели были практически не защищены от возможных просрочек, однако после вступления в силу Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ  ситуация изменилась. 
Закон гарантирует дольщикам выплату компенсации в случае, если квартира будет передана с опозданием.

О сроках сдачи: реклама и реальность
При подписании договора долевого участия покупатель квартиры должен обратить внимание на срок сдачи жилого комплекса и на срок передачи квартиры. Указанные сроки могут отличаться от информации, представленной в рекламных буклетах, и данных, которыми оперирует менеджер. Только те сведения, которые прописаны в ДДУ, являются юридически значимыми.

Получаем ключи от квартиры: на что обратить внимание?
ЖК и дома, срок сдачи которых приближается, проходят государственную комиссию. После того, как объект был принят городской администрацией, девелопер может приступить к передаче объекта дольщикам. В большинстве случаев составляется график приемок, и ключи выдаются постепенно. Часто случается, что квартиры без отделки передаются ранее, чем те, где покупатели заказывали ремонт от застройщика за дополнительные деньги.
Когда подошла ваша очередь принимать заветные квадратные метры, следует уделить этому процессу как можно больше внимания. Если есть возможность, лучше взять с собой профессиональных приемщиков, либо, если вы и сами неплохо разбираетесь в строительстве, тщательно проверить новую квартиру. Во-первых, нужно оценить поверхности, нет ли завала стен, хорошо ли выполнена стяжка, проверить, хорошо ли открываются и закрываются окна, двери, качественно ли выполнена разводка электрики, оборудована ли санитарная зона соответствующим оборудованием.
Как правило, когда у ЖК срок сдачи 2020 год, но его сдают с задержкой (допустим, в 2021-м году), это говорит о том, что компании не хватило средств на завершение проекта. Это значит, что имело место удешевление проекта (закупались более бюджетные материалы и т.д.). Также, возможно, застройщик торопился и допустил недочеты при осуществлении отделочных работ.
Все свои претензии необходимо вписать в акт приемки. В течение 30 дней застройщик согласно ФЗ №214 обязуется исправить все недоделки. Только после того, как вы будете удовлетворены параметрами квартиры, можно подписывать акт.

Компенсации и неустойки
Если застройщик задержал ввод объекта в эксплуатацию, дольщик имеет право на получение компенсации согласно ФЗ №214. Неустойка рассчитывается индивидуально, с учетом действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и зависит от цены квартиры. При большой задержке покупатель вправе рассчитывать на получение довольно крупной суммы. Вот только не всегда компания обладает необходимыми средствами (и не всегда готова их выплачивать), поэтому часто право на получение неустойки приходится доказывать через суд.

На вопрос отвечает юрист компании ООО "АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ" Максим Шведов:
- Максим, как получить компенсацию от строительной компании?
Пишем и отправляем застройщику претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Возможно, застройщик предложит выплатить неустойку в добровольном порядке, но это бывает крайне редко. В случае отказа в удовлетворении ваших требований либо в случае, если ответ от застройщика не поступит, подаем исковое заявление в суд. По окончании судебного разбирательства с исполнительным листом отправляемся либо в банк, в котором лежат денежные средства застройщика, либо отдаем на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов.

- Обязательно ли участие профессиональных приемщиков квартиры? Почему?
Рекомендуем нанимать профессиональных приемщиков квартиры по двум причинам: они обладают профессиональными знаниями и профессиональным оборудованием. Большинство граждан не обладают информацией о технических нормативах в отношении строящегося объекта недвижимости. Профессиональный строитель знает их и может посоветовать, в каком случае потребовать от застройщика устранить дефект, а когда лучше обойтись своими силами.
Эксперты, как правило, используют лазерный уровень для определения неровности стены, дефекты на которой невооруженным взглядом разглядеть не удастся. Этот инструмент помогает найти также неровности стяжки пола. 

- Какие документы понадобятся, чтобы получить компенсацию?
Чтобы обратиться в суд с исковым заявлением необходимо дополнительно приложить: 1) сам договор участия в долевом строительстве, 
2) документы, подтверждающие оплату долевого взноса по нему, 
3) претензию, ранее направленную застройщику и квитанции, подтверждающие ее отправку, 
4) акт приема-передачи (если он подписан) или информацию о том, что квартира до сих пор не передана.

- Какая задержка ввода считается для получения компенсации?
Просрочка начинает течь со дня, следующего за датой, указанной в ДДУ, как датой передачи ключей. Формально предъявлять претензию и требовать неустойку можно и на следующий день, но рекомендуем дождаться более длительного периода задержки или даты фактической передачи квартиры и требовать денежную выплату за весь период.

Спасибо большое Максиму Романовичу за развернутые ответы, а всем клиентам мы желаем сдачи без задержек и профессионалов на приемке.