Практически в каждом строящемся жилом комплексе предусмотрены коммерческие помещения, однако реальная возможность взять их в ипотеку появилась относительно недавно. Сегодня банки активно развивают данное направление и разрабатывают новые программы для покупателей такой недвижимости. О том, как воспользоваться таким предложением, расскажем в нашей статье.
Что такое коммерческая ипотека
Под «коммерческой ипотекой» понимают любой ипотечный займ на приобретение недвижимости с целью дальнейшего получения дохода. По сути, под данный термин попадает и приобретение жилой квартиры, которую будущий собственник планирует сдавать в аренду. Однако для банков этот термин означает несколько иное – объект недвижимости, который приобретается, не должен иметь статус жилого объекта. Под это понятие подходят и апартаменты, и коммерческие помещения в строящихся и уже сданных жилых комплексах, а также отдельно стоящие и встроенные коммерческие и промышленные объекты. В некоторых случаях входит в состав ипотечной покупки и земля, расположенная непосредственно под зданием.
Воспользоваться коммерческой ипотекой могут как юридические лица и индивидуальные предприниматели, так и частные лица.
Требования Закона
Существует законопроект, который регулирует сферу ипотечного кредитования – речь о ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом Федеральном законе имеется глава под номером 12: в нем прописано, что вместе с коммерческим помещением, которое приобретается в ипотеку, в залог также оформляется и земельный участок, который под ним расположен. Если участок предоставляется на правах аренды (как это обычно происходит в случае с жилыми комплексами), банк берет в залог право аренды.
К основным особенностям коммерческой ипотеки относят следующее:
- Нежилые объекты приобретаются исключительно с целью получения прибыли;
- Оценка коммерческой недвижимости – процесс более сложный, чем оценка жилого фонда;
- Оценка доходов индивидуальных предпринимателей и юридических лиц требует более тщательного подхода, чем оценка дохода частного лица.
Базовые ставки в банках
Сегодня коммерческую ипотеку предлагает несколько банковских учреждения, среди них:
- «Абсолют Банк» - минимальная ставка 11,84%;
- Московский Индустриальный Банк – ставка от 6,2%;
- Банк «Санкт-Петербург» – ставка от 9,99%;
- СМП банк – 11,5%;
- СНГБ банк – 13%.
В каких случаях выгодно брать ипотеку на нежилой объект?
Как видите, ставки на коммерческую ипотеку в большинстве своем значительно превышают ставки на жилую недвижимость. Причем указаны именно минимальные значения, в реальности они могут оказаться значительно больше – если вы по каким-либо показателям не окажетесь благонадежным заемщиком, либо вопросы будет вызывать помещение и вероятная прибыльность бизнеса.
Так или иначе, ипотека на коммерческое помещение в долгосрочной перспективе значительно выгоднее, чем аренда. Размер ежемесячных выплат если и будет превышать арендную ставку, то вряд ли разница будет критической (а в некоторых случаях ежемесячная выплата оказывается даже ниже возможной платы за съем помещения). К тому же, деньги не уходят «в никуда»: через несколько лет вы станете полноправным владельцем и сможете вести свой бизнес, не отчисляя ежемесячно крупные суммы. Дополнительный бонус – на пороге никогда не появится собственник помещения с просьбой покинуть объект в сжатые сроки. В своем помещении не нужно согласовывать с собственником ремонт.
Сотрудничая с банковским учреждением, предприниматель не зависит от роста цен на аренду, от валютных скачков, от других форс-мажорных ситуаций, не связанных с его бизнесом: платежи по ипотеке предсказуемы и стабильны. Покупка коммерческого объекта в ипотеку – это вклад в будущее своего дела. А еще, даже если развивать бизнес больше не захочется, вы всегда сможете продать готовый проект вместе с помещением и ипотекой.
Как получить коммерческую ипотеку?
Как и в случае с любым другим займом, прежде всего, необходимо изучить существующие программы коммерческой ипотеки, посмотреть, какие банки предлагают выгодные условия, и под требования каких банковских учреждений вы подходите. И, конечно, необходимо выбрать помещение, которое удовлетворяет требованиям основных финансовых структур.
К примеру, оформить ипотеку не получится, если:
- Помещение относится к самовольным постройкам и не имеет должной регистрации;
- Помещение является режимным объектом;
- Коммерческая площадь уже находится в залоге;
- Площади находятся под арестом;
- На объект неверно оформлены документы, либо есть риск потери титула.
Важно, чтобы к зданию были подведены все соответствующие коммуникации: инженерия, газ, электричество. При этом нужно, чтобы статус помещения соответствовал виду деятельности, который планируется здесь вести. И, конечно, стоимость должна быть соразмерна объекту – банковское учреждение не согласится выдать миллиарды на ветхий склад в 50 «квадратов» под городом. Также важно, чтобы помещение располагалось не слишком далеко от ближайшего отделения банка – как правило, это порядка 100 км. Это требование необходимо для того, чтобы сотрудник банковского учреждения смог выехать для оценки. Оценка включает анализ таких показателей как конъюнктура в соответствующем сегменте, транспортная доступность, соответствие целевому назначению.
Кто может получить ипотеку на коммерческий объект?
Вопреки мифу о том, что оформить коммерческую ипотеку может только юрлицо, такой вид займов доступен для всех желающих. Главное – соответствовать ряду требований.
- Юридическое лицо. Если вы приобретаете квадратные метры от лица компании, требуется, чтобы она была зарегистрирована на территории России. Не лишним будет подтвердить свою репутацию, отсутствие задолженностей, хорошую кредитную историю. Положительно влияет на решение банка отсутствие задолженностей по налогам и страховым взносам, отсутствие арбитражных исков. Возраст компании должен составлять не менее одного года (реже – не менее девяти месяцев). Учитываются также регион работы, вид деятельности компании. Кроме того, банк может потребовать предоставить план развития работы предприятия, чтобы оценить его перспективность.
- Физическое лицо. Если вы являетесь физлицом, потребуется соответствовать стандартным ипотечным требованиям: возраст от 21 до 60 лет, уровень дохода, официально подтвержденный, кредитная история, стаж работы, гражданство, состав семьи. Важным фактором является наличие собственного жилья – это исключает вероятность того, что заемщик будет проживать в коммерческом помещении. В обязательном порядке необходимо предоставить информацию о том, с какой целью приобретается коммерческое помещение, каким образом человек планирует получать с него доход (сдавать в аренду и т.д.).
- ИП. Индивидуальный предприниматель проверяется как физическое лицо, его ИП должно существовать хотя бы год. Вместе с тем, бизнес проверяется в таком же порядке, что и у юридических лиц. По сути, этот вариант предполагает предоставление максимального количества документов.
Пакет документов для оформления коммерческой ипотеки
Прежде всего, вам потребуется подготовить пакет документов на помещение: выписку из ЕГРН, основание для получения права собственности, технический паспорт, поэтажный план, экспликацию, сметную документацию и проект (в случае, если помещение находится в строящемся жилом комплексе и еще не введено в эксплуатацию). Также требуется отчет независимой оценочной организации. Дополнительно свою оценку проведет представитель банка.
Также все заемщики (вне зависимости от статуса и формы деятельности) должны предоставить заявление на оформление ипотеки, согласие на обработку данных, сведения о текущих кредитах, копию кредитного договора со справкой об имеющихся задолженностях.
Юридическое лицо собирает такой пул документов: учредительную и регистрационную документацию, выписку из ЕГРЮЛ, лицензии на деятельность (при наличии), бухгалтерскую отчетность за последний период, копии паспортов и трудовых книжек руководителя и главбуха компании. Иногда запрашивают выписку из реестра акционеров и владельцев ценных бумаг. Физическое лицо предоставляет паспорт, копию трудовой, 2НДФЛ, СНИЛС и идентификационный номер налогоплательщика. ИП должно собрать документы как физлицо + предоставить все сведения об осуществляемой деятельности.