Иногда застройщики предлагают купить строящуюся квартиру не путем оформления договора долевого участия, а посредством заключения предварительного договора купли-продажи или составления протокола о намерении. В чем особенность их подписания, чем различаются документы, и насколько безопасны – в материале ниже. Что такое предварительный ДКП? В данном документе находят отражение условия сделки – предмет договора, сроки заключения основного договора купли-продажи, цена, права и обязанности сторон по отношению друг к другу. Также в нем прописывается ответственность участников соглашения, если те не выполнят обязательства. ПДКП не регистрируется в Росреестре, поэтому не является альтернативой ДДУ – если застройщик не достроит объект, то вы не сможете гарантированно получить возврат средств (как это происходит, когда квартира приобретается по договору долевого участия с помощью использования эскроу-счетов). Однако любая из сторон может в судебном порядке требовать компенсацию за неисполнение обязательств. ПДКП не позволяет сторонам отказываться от сделки, однако не имеет такой юридической силы, как ДДУ. Мы настоятельно не рекомендуем вам вносить средства за покупку недвижимости, пока не будут оформлены ДКП или ДДУ. Сегодня продажи жилья по ПДКП практически не ведутся в строящихся домах – исключение составляют лишь случаи, когда речь идет не о строительстве, а о реконструкции здания. Что такое договор (соглашение / протокол) о намерениях? В соглашении о намерениях прописываются планы конкретного человека о приобретении того или иного объекта недвижимости. Как правило, на вторичном рынке такой документ составляют, чтобы внести задаток и «застолбить» квартиру за собой. Договор редко действует более одного месяца. Документ не влечет за собой никаких юридических последствий. Его заключают, чтобы зафиксировать определенный этап договоренностей – по сути, он являет собой нечто вроде договора бронирования, но не выступает свидетельством покупки квартиры, так как не содержит о ней конкретных данных. Судебная практика показывает, что если застройщик нарушил сроки строительства, то договор о намерениях его никак не защитит. Он не дает права обращаться в суд за неустойкой, а также не может принудить ни одну из сторон заключить основной договор. Конечно, он может выступать в качестве косвенного доказательства в судебном процессе, то формально не является причиной взыскания с застройщика средств. Чем отличается договор о намерениях от предварительного договора? Существует несколько основных различий:
- В Гражданском Кодексе не закреплено такое понятие как договор о намерении, однако в нем есть положения о предварительном ДКП.
- Протокол о намерениях не способен привести ни к каким юридическим последствиям – по сути это не договор, а нечто вроде джентельменского соглашения, которое необязательно к исполнению. В то же время предварительный ДКП – это вполне официальный документ, который может рассматриваться в суде.
- В протоколе о намерениях редко можно встретить существенные условия: там не прописывают сроки, цену или четкие характеристики объекта недвижимости. То есть, в таком документе могут прописать, что в будущем планируется заключение сделки по трехкомнатной квартире в конкретном ЖК и по цене, действующей на момент заключения договора. Это довольно расплывчатая формулировка – она не дает понять, сколько будет стоить квартира, и какие последствия ждут застройщика, если он эти обязательства не выполнит. В то же время в ПДКП четко указываются все данные – именно на его основе в будущем будет заключен основной договор. В него вписывают характеристики квартиры, ее цену, точный метраж, расположение на этаже с поэтажным планом и т.д. В предварительном договоре указывается, какие последствия ждут стороны в случае неисполнения требований.
- Верховный суд утверждает следующее: как только в ПДКП появляются все существенные условия ДДУ, а лицо, привлекающее деньги, отвечает признакам девелопера, такой договор признается договором долевого участия. В случае, когда составляется протокол о намерении, о таком признании не может быть и речи: суд не примет документ. Особенности ПДКП и протокола о намерениях В отличие от ДДУ, который регистрируется в обязательном порядке, ПДКП и договор о намерениях не регистрируются – в этом они схожи. Если по каким-либо причинам заключить ДДУ невозможно (к примеру, девелопер еще не получил разрешение на строительство), передача денег весьма рискованна. В крайнем случае квартиру можно забронировать, подписав предварительный ДДУ или договор бронирования. ПДКП и протокол о намерениях в этих случаях не рекомендованы. Брать деньги по обоим этим договорам незаконно – имейте это в виду. Любой предварительный ДДУ, в котором есть условие по оплате, является незаконным – по закону застройщик вправе привлекать средства только после того, как договор будет зарегистрирован. При этом плату за бронирование внести можно – другой разговор, что она не должна составлять половину от стоимости квартиры. Как правило, это 50-100 тысяч рублей. Рамочный договор не действует в девелопменте Несколько лет назад в Гражданском Кодексе РФ появилось такое понятие как рамочный договор: по сути, он является чем-то средним между предварительным ДКП и протоколом о намерениях: в нем прописывается только часть условий, но указывается, что в будущем они обязательно должны быть выполнены, в противном случае одна из сторон имеет право подать в суд. Однако, в сфере недвижимости такой документ так и не стал использоваться – скорее всего, во избежание новых споров и трудностей при оформлении документов с застройщиком. Стоит ли заключать такие договоры с застройщиком? В большинстве случаев путем оформления неоднозначных, с точки зрения судебной практики, договоров девелоперы стремятся обезопасить себя на случай, если стройка будет завершена позже оговоренного срока. Также компания может опасаться недостатка финансирования и оберегать себя от необходимости выплаты неустоек. Так или иначе, заключение указанных договоров не требует внесения средств. Если вы планируете зафиксировать за собой квартиру, и застройщик не просит внести оплату, лучше оформить предварительный ДКП. Если же девелопер требует денег до регистрации ДДУ, следует отказаться от такой покупки. Еще один важный момент, который стоит упомянуть – возможность внесение изменений в проект после составления протокола о намерениях. Так как этот документ не несет юридической силы, фактически застройщик имеет право изменить проект: уменьшить площадь квартиры, увеличить стоимость квадратного метра и т.д. В случае с ПДКП это незаконно – данные, которые вписаны в документ, должны соблюдаться в ходе строительства.