Приобретение недвижимости – процесс ответственный. От того, как пройдут все этапы заключения сделки, зависит благополучие владельца жилья в будущем. Редкий покупатель готов обойтись без профессиональной помощи в этом вопросе: постарались разобраться, кто поможет более эффективно – юрист или риэлтор.
Подбор квартиры на первичном рынке
Приобретая квартиру в строящемся доме, исключительно важно правильно выбрать объект. Будущий дом должен располагаться в удачном с точки зрения транспортной доступности месте, рядом с объектами социальной и торговой инфраструктуры, в локации, где есть все необходимое для комфортного проживания. И, конечно, особое внимание следует уделить надежности девелопера, его истории на рынке первичной недвижимости Петербурга и России.
Сможет ли сделать это юрист? Если он человек разносторонний, то он, определенно, расскажет о преимуществах того или иного района, но мнение это будет субъективным. С таким же успехом вы можете советоваться с коллегами по работе или случайными знакомыми. Что касается проверки девелопера, здесь специалист в сфере юриспруденции поможет более полноценно: по данным компании он сможет выявить, заведены ли на застройщика арбитражные дела, есть ли судебные иски, а также – аффилировано ли предприятие с нежелательными организациями. Нежелательные организации – это те, которые замечены в мошеннических схемах, которые ранее занимались строительством жилых объектов и оставляли после себя обманутых дольщиков.
Сможет ли сделать это агент? Сотрудник агентства недвижимости весьма подкован в вопросах преимуществ и недостатков различных локаций. Он расскажет вам, какие места пользуются среди покупателей большей популярностью и почему, поможет подобрать ликвидный объект, который в будущем вырастет в цене. Он знает все про развитие транспортной системы, поэтому поделится информацией о том, какие станции метро появятся в конкретном районе в ближайшие годы, где будут построены новые автомобильные развязки. А еще, он обязательно подскажет, не пройдет ли под окнами ЖК новая платная трасса, не появится ли гигантский жилой комплекс на расстоянии сотни метров: хороший риэлтор в курсе, кому принадлежат соседние участки, и чем это чревато.
Что касается проверки девелопера, агент расскажет об истории работы застройщика в Северной столице и других городах, поведает и о том, были ли у этого игрока рынка задержки по сдаче (и насколько они были велики). Риэлтор в курсе, какой застройщик строит более качественные дома, а какой – более лояльные по стоимости. И, конечно, ему известно, когда у застройщиков начинаются скидки, и как получить в подарок комплект мебели, отделку или даже паркинг.
Подбор квартиры на вторичном рынке
На вторичном рынке ситуация иная – здесь выбрать квартиру в некотором смысле проще: варианты есть почти в любом сданном доме. В поисках квартиры юрист вряд ли окажется хорошим помощником, а вот в проверке документов – вполне. Он поможет проверить юридическую чистоту квартиры, выяснит, не находится ли она под арестом, нет ли третьих лиц, имеющих права на эти квадратные метры. Также, если в квартире прописан несовершеннолетний, или квартира приобреталась с привлечением материнского капитала – не были ли нарушены права ребенка.
В штате крупного агентства недвижимости всегда есть собственный юрист, который занимается анализом информации по необходимым объектам. Иногда в агентстве работает целый юридический отдел, который занимается оформлением и изучением бумаг.
Вместе с тем, агент поможет вам выбрать квартиру на «вторичке» и возьмет на себя заботы по взаимодействию с продавцом. Довольно часто агенту, как профессионалу, удается неплохо скинуть цену. Если вы не умеете торговаться, то без такого помощника вам не обойтись.
Проверка документов и договора долевого участия
Проверка документации на вторичном рынке включает полный анализ информации об объекте недвижимости и продавце (обо всех собственниках). К примеру, для продажи требуется согласие супруга/супруги, разрешение от органов опеки, справка из домовой книги, архивные формы.
При покупке квадратных метров на первичном рынке анализу подвергаются иные документы:
- Проектная декларация;
- Разрешение на строительство;
- Договор долевого участия.
Разрешение на строительство должно быть выдано на имя той же компании, что и проектная декларация. Именно это имя должно фигурировать и в договоре долевого участия, который вы подписываете. Если застройщик предлагает вам внести средства до регистрации ДДУ, при оформлении договора бронирования или предварительного договора купли-продажи, то он действует незаконно, и вы сильно рискуете. В проектной декларации должна быть прописана вся информация о строящемся объекте – она должна совпадать с тем, что прописано в ДДУ.
Хороший юрист обязательной найдет ошибки и несоответствия в этих документах, если они там имеются. Справится с задачей и опытный риэлтор: заметить отличия от стандартной формы договора долевого участия не трудно, если видишь схожие документы ежедневно.
Так или иначе, если вы обратились не к самому известному девелоперу, проверка документов не будет лишней: настоятельно рекомендуем вам отправлять ДДУ и проектную декларацию на проверку, прежде чем что-либо подписывать. Важный момент – по закону застройщик должен выкладывать разрешительную документацию у себя на официальном сайте. Поэтому ознакомиться с документами вы сможете еще до обращения к нему.
Заключение договора
На вторичном рынке заключение договора происходит либо у нотариуса, либо в МФЦ. Обязательным этапом также является посещение банка для передачи денег через банковскую ячейку или аккредитив. С этой задачей справится как риэлтор, так и юрист (однако, если вы проводите сделку через нотариуса, юридическая помощь вам не понадобится).
Заключение сделки с застройщиком – задача более простая, но не менее ответственная. Если вам требуется ипотека, лучше обратиться в стороннее агентство – там вам помогут подобрать оптимальный вариант ипотеки и помогут в сборе необходимых документов.
Стоимость услуг
Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры в новостройке нулевая, при покупке квартиры на вторичном рынке – несколько процентов от ее стоимости (обычно не более 3). Юрист же берет фиксированные суммы за определенные действия (проверка документов, сопровождение сделки): стоимость его услуг зависит от квалификации.
Итог – риэлтор и юрист выполняют разные функции: юрист решает только документальные задачи и занимается обеспечением юридической безопасности клиента, а риэлтор является посредником и консультантом: он помогает разобраться в многообразии вариантов, отделить зерна от плевел и найти тот самый бриллиант – квартиру, которая действительно придется вам по душе. В идеале, когда агент – сотрудник крупной компании, где есть собственный юридический отдел, либо сам имеет юридическое образование.