Налог с продажи квартиры, которая приобретена по договору долевого участия, рассчитывается в том же порядке, что и с продажи квартиры в уже сданном доме. Однако, есть свои нюансы – в частности, они касаются минимального срока владения объектом. Новые требования действуют с прошлого года и упрощают продажу жилья. Ниже – подробнее.
Новые требования
Согласно новому закону, срок владения квартирой, купленной по ДДУ, теперь исчисляется не с момента оформления собственности, а с момента, когда была произведена полная оплата. Таким образом, для покупателей первичного жилья сокращается период ожидания момента, когда квартиру можно будет продать без оплаты подоходного налога.
В нормативе отмечено, что в случае, если продается квартира или доля в ней, приобретенные по ДДУ, датой, с которой будет исчисляться срок владения, можно считать полную оплату ДДУ. Согласно действующим правилам налог не взимается, если жилье находилось в собственности более пяти лет (либо в некоторых случаях – более трех лет).
Таким образом, если дольщик несколько лет ждал получения ключей, он сможет свободно продавать квартиру сразу после оформления собственности (или по переуступке), не опасаясь больших налогов. С учетом того, что стоимость квартир за последние годы выросла практически вдвое, а налог (для резидентов, то есть тех, кто в течение календарного года более 183 дней проживает на территории РФ) рассчитывается с разницы между суммой продажи и суммой покупки, размер налога способен оказаться внушительным. К примеру, если по ДДУ квартира стоила 2 миллиона, а сейчас 6, то при продаже потребуется уплатить налог в размере 520 тысяч рублей. Но только в случае, если срок владения менее 3 или 5 лет.
По мнению экспертов, нововведение способно дать положительный экономический эффект для всех, кто приобретает квартиры по ДДУ. Многие дольщики ранее вынуждены были ожидать пять лет с оформления собственности, чтобы продать квартиру – это было не совсем справедливо. Ведь некоторые из них ждали свои квартиры по 5-10 лет.
Спорным моментом было то, что срок исчисляется именно с даты внесения 100% оплаты. И, если, спустя пять лет после заключения ДДУ, вам пришлось доплатить даже 1 рубль, то все эти пять лет могли быть потеряны и не зачтены в срок владения, но этот вопрос разрешился, когда президент Владимир Путин подписал Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ, уточнивший правила определения срока владения при доплате за метраж. ФНС России поясняет, что факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается.
В каких ситуациях нужно ждать три года, в каких – пять?
Ранее срок владения квартирой, необходимый для продажи без налога, составлял 5 лет для всех. Продать квартиру и не платить налог можно через 3 года – в случаях, если квартира получена в подарок, по наследству, либо приватизирована. Также нужно ждать только 3 года, если это единственное жилье. В прочих случаях срок ожидания составит пять лет.
Единственным жильем считается именно квартира – если речь идет об апартаментах, потребуется ждать 5 лет вне зависимости от того, сколько объектов недвижимости имеется в собственности.
Нужно ли подавать налоговую декларацию
Многих беспокоит вопрос – требуется ли подавать декларацию, если срок ожидания уже прошел. Нет, если минимальный период владения завершился, вы можете не подавать декларацию.
Продажа еще не сданной квартиры
Если вы продаете квартиру по переуступке, налог потребуется уплатить все в том же размере 13% от стоимости. Налог начисляется только на разницу между суммами продажи и приобретения. То есть, если квартира куплена за 3 миллиона, а продана за 4 миллиона, нужно будет заплатить 130 тысяч рублей.
Как не платить налог?
Есть три варианта не выплачивать государству налог:
- Использовать вычет. Важно знать, что он применяется к владельцу жилья, а не на конкретную квартиру, и является фиксированным. То есть, если один человек продал три квартиры в один налоговый период, максимальный размер вычета будет применен ко всем объектам вместе. Вычет составляет один миллион рублей. Если вы приобрели квартиру по договору дарения, а продали за 3 миллиона, то можно этот доход уменьшить на 1 миллион и заплатить налог в размере 260 тр.
Для этого до 30 апреля года, который следует за годом продажи, необходимо предоставить в Федеральную налоговую службу декларацию и договор купли-продажи. Воспользоваться вычетом могут только налогоплательщики.
- Дождаться, пока истечет срок. Иногда период ожидания дается нелегко, однако можно оптимизировать доходы с квартиры, выгодно сдавая ее в аренду.
- Воспользоваться серой схемой и указать в договоре сумму, которая ниже суммы продажи. Важно понимать, что подобная манипуляция может стать причиной административного, а в некоторых случаях и уголовного преследования – если информация о занижении стоимости попадет в налоговый орган, вам потребуется не только оплатить оставшуюся часть налога, но и выплатить штраф, который составит от 20 до 40% от стоимости квартиры. Штраф начисляется продавцу.
Как платить налог с ипотечной квартиры, приобретенной по ДДУ?
Оплата строящейся квартиры с привлечением ипотечных средств считается 100%-ной оплатой ДДУ. Кредит является вашим личным делом с банком. Исчисление минимального срока в этой ситуации происходит с момента, когда банк перечислил деньги застройщику. То есть, если вы приобрели квартиру по ДДУ в ипотеку в 2018-м году и уже расквитались с долгом, то имеете полное право продать жилье в 2023-м году без оплаты налога.
Налог с продажи квартиры пенсионером
К сожалению, при продаже квартиры не действительно правило, согласно которому пенсионеры освобождаются от подоходного налога. Если три года с момента покупки еще не прошло, потребуется выплачивать всю причитающуюся сумму.