Аренда квартиры с правом выкупа: что это за инструмент?

Бывает такое, что арендатор со временем принимает решение выкупить квартиру, которую снимает давно. Для таких случаев существует официальная схема аренды с последующим выкупом. Как эта схема работает, кому выгодна, и чем опасна – читайте в нашем материале.

Аренда с правом выкупа: детально
Схема достаточно проста – собственник жилого объекта и арендатор заключают договор, в котором подробно прописываются все условия проживания и указывается право выкупа жилья по истечении определенного времени. В соответствии с требованиями этого документа арендатор вносит как платежи по аренде, так и стоимость самой квартиры частями. Порядок внесения таких платежей, а также иные подробности детально прописываются в договоре. После того, как арендатор выплачивает всю стоимость квартиры (которая фиксируется в изначальном договоре), он становится собственником и прекращает делать выплаты по аренде.
Что будет, если одна из сторон передумает? Все просто – если продажа отменится, то собственник будет обязан вернуть арендатору деньги выплаченные в счет стоимости квартиры (деньги за аренду не возвращаются). В некоторых случаях собственник может удержать пени или штраф – например, если от покупки отказался арендатор. Все эти нюансы могут быть оговорены индивидуально и прописываются в договоре.
Аренда с правом выкупа – это своеобразная форма беспроцентной рассрочки, которой чаще всего пользуются на вторичном рынке (но встречаются случаи и на первичном, где продавцом выступает девелопер). От стандартной рассрочки схема отличается тем, что арендатору требуется, помимо основных выплат по квартире, делать и взносы на аренду жилья. Такой вариант вполне сопоставим с ипотекой, где вместо арендных взносов требуется платить проценты.

Как происходит сделка
Сама сделка не представляет большой сложности технически – но это только на первый взгляд. Существует масса моментов, которые требуют тщательного анализа как со стороны арендатора, так и со стороны собственников – от того, как будет составлен договор, зависит, насколько процесс окажется выгодным. Вы должны четко прописать количество платежей, срок аренды, штрафные санкции в случае неисполнения обязательств обеих сторон, обязанности и права арендатора и арендодателя.
Нюансов действительно много – например, стороны должны определиться, кто будет оплачивать ремонт, заниматься обслуживанием квартиры в течение арендного периода. При обычной аренде такие траты обычно ложатся на собственника, но в случае с последующим выкупом могут быть нюансы.
Чтобы грамотно составить договор, следует обратиться к специалисту – юристу или агенту. Кроме того, что юрист поможет с оформлением, он разъяснит детали, которые, вероятно, помогут сторонам понять, насколько невыгодной может оказаться сделка.

Кому выгодна аренда с последующим выкупом?
Сделка подобного рода выгодна покупателю. Во-первых, он фиксирует стоимость, актуальную на конкретный год, во-вторых, не платит проценты по ипотеке или рассрочке. Конечно, ему приходится платить за аренду, но в случае с ипотечными платежами переплата оказалась бы в конечном счете значительно больше.
Важнейшим моментом для покупателя является то, что он, по сути, не должен доказывать свою состоятельность – возможно, продавец попросит покупателя предоставить 2НДФЛ, но полноценная проверка ему будет недоступна. В арсенале собственника нет скоринговых систем, которые используют банки для того, чтобы удостовериться в платежеспособности и дисциплинированности заемщика. Таким образом, покупатели, которые систематически получают отказы по ипотеки, могут заинтересоваться таким предложением как рассрочка, пусть она и сопряжена с арендными выплатами.
Что касается продавца, то у него тоже может быть своя выгода – фактически он может начать процесс продажи сразу после завершения строительства жилого комплекса и вступления в собственность: ему не придется платить налог с продажи жилья, потому что фактически передача прав собственности произойдет позже. Платежи по квартире, однако, продавец начнет получать с самого начала и сможет использовать их на покупку другого объекта недвижимости или вливать бизнес.
Кроме того, для продавца это может быть шанс продать неликвидную квартиру – в большинстве случаев люди, которые идут на такой нестандартный шаг, имеют за плечами многолетний опыт неудачных попыток продажи этого объекта недвижимости. Собственники таких объектов стремятся избавиться от низколиквидной квартиры любыми путями. Иногда случается так, что проблема даже не в ликвидности квартиры, а в сегменте, в котором она предлагается – сложности бывают при продаже элитной недвижимости. Экстремально дорогой объект недвижимости может оказаться практически непродаваемым. Аренда с последующим выкупом способна стать неплохой альтернативой для премиального жилья.

Негативные моменты
К наиболее неприятным особенностям аренды с правом выкупа относится изменение рыночной ситуации. Это самая большая проблема, с которой может столкнуться продавец недвижимости. 
Давайте представим ситуацию. В 2018-м году покупатель и продавец заключили договор аренды с выкупом, в котором прописали стоимость однокомнатной квартиры в Приморском районе – 5 миллионов рублей. Выплаты должны быть сделаны в течение пяти лет – до 2023-го года. Арендная плата составила 25 тысяч рублей в месяц. Если посчитать стоимость аренды за пять лет, выходит 1,5 млн рублей. То есть финальная сумма, которую получает продавец – 6,5 млн рублей. За окном 2022 год: реально ли найти «однушку» в Приморском районе за эти деньги? Весьма и весьма сомнительно. Квартиры подорожали на 40% и более, особенно в таких востребованных районах. Сегодня бы владелец этого жилья смог продать квартиру с одной спальней даже в отдалении от метро за 8-15 млн рублей. Такой человек потерял на аренде с выкупом 1,5-6 млн рублей. Согласитесь, это внушительная сумма. 
Можно ли избежать такой проблемы? Гипотетически, да. К примеру, в договоре можно прописать сумму в валюте – конечно, в России запрещены сделки в иностранной валюте, но можно указать, что покупатель должен переводить средства в рублях, эквивалентные конкретной сумме евро по курсу на день перевода. Другой вопрос, согласится ли на подобное покупатель? Скорее нет, чем да – слишком рискованно с учетом валютных скачков.
Кроме того, есть риск, что покупатель сдаст квартиру в субаренду или будет использовать помещение не по назначению. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, рекомендуем периодически проверять арендатора на предмет соблюдения требований, прописанных в договоре.
Основной риск для покупателя состоит в том, что до момента окончания действия договора собственником остается другой человек. Он имеет право оформить дарственную, перепродать – и договор, хоть и со штрафными санкциями, будет расторгнут. Продавцу придется вернуть потраченную сумму, но с учетом инфляции это окажется уже совсем другая в современных реалиях цифра. Также нельзя забывать и том, что продавца могут признать банкротом, тогда его жилье будет арестовано – более того, в этом случае вы не сможете истребовать с него уже потраченные вами средства(сможет).
До самого момента переоформления собственности покупатель будет оставаться в статусе арендатора: в этом смысле ипотека гораздо более безопасна – хоть и с обременениями, но квартира сразу становится собственностью заемщика, о чем делается соответствующая запись в ЕГРН. В связи с этим мы настоятельно рекомендуем вам несколько раз подумать, прежде чем соглашаться на покупку или продажу квартиры путем аренды с последующим выкупом – это исключительно небезопасная сделка для обеих сторон.