3-НДФЛ при продаже жилья в 2022 году: основное

В 2022-м году, как и прежде, нужно платить налоги при продаже объектов недвижимости. Однако, в налоговой сфере появились изменения: о том, кому, сколько и как необходимо выплачивать НДФЛ после продажи недвижимости в новом году, читайте в нашей статье.

Оформление декларации
В 2022 году не требуется вносить в декларацию данные о продаже жилья, которое находилось собственности менее 3, либо же 5 лет, если сумма дохода не превысила одного миллиона рублей. Если доход больше, то потребуется составлять налоговый документ.
Важно! Если вы продали несколько квартир или домов, учитывается доход не по каждому объекту в отдельности, а общая прибыль от реализации. Если она больше миллиона, надо оформить 3-НДФЛ.

Новые правила для собственников жилья в новостройках
В прошлом году было принято решение, которое облегчило жизнь многим гражданам. Теперь отсчет срока владения квартиры/комнаты начинается не с момента оформления права собственности на нее, а с момента окончательной выплаты по ДДУ или по договору переуступки. Таким образом, если человек приобрел квартиру по ДДУ и оплатил ее за пять лет до оформления собственности, то сразу после того, как собственность будет получена, он имеет право продавать ее без оплаты налогов.
Важно! Если вы оплатили стоимость квартиры после регистрации ДДУ, а спустя несколько лет при приемке квартиры доплатили за дополнительные метры, то срок будет отсчитываться с момента первой оплаты. 

Освобождение от налогов семей с 2 детьми
C 2022 года можно не платить налог при продаже квартиры, независимо от сроков ее владения, но при условии соблюдения пяти критериев:
⠀
Налогоплательщик и (или) его супруга имеют не менее двух несовершеннолетних детей (или не достигших возраста 24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в образовательных учреждениях)
⠀
В этом же календарном году, когда была осуществлена продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года, налогоплательщик (его супруг или дети) приобрели в собственность иное жилое помещение. Если заключается ДДУ, то в указанные сроки должна произойти полная оплата.
⠀
Общая площадь продаваемого помещения или кадастровая стоимость меньше, чем размере или кадастровая стоимость приобретаемой квартиры. То есть закон работает в случае УЛУЧШЕНИЯ жилищных условий.
⠀
Кадастровая стоимость помещения не превышает 50 млн рублей.
⠀
На момент продажи ни у кого из членов семьи не должно быть в собственности другой жилой недвижимости площадью более 50% от размеров нового жилья.
⠀
Закону придается обратная сила: норма будет действовать в отношении доходов от продажи квартир, полученных начиная с 1 января 2021 года.

13% или 15%?
Еще один вопрос, который интересует многих – размер налоговой ставки. Дело в том, что два года назад в России появилась так называемая «прогрессивная» ставка. Если доходы составляют более пяти миллионов рублей, то налог вырастает на 2% и становится 15%. Однако на недвижимость новые требования распространять не стали: вне зависимости от стоимости квартиры и величины дохода после ее продажи требуется платить только 13%.

Расчет суммы налога
Если вы хотите узнать, сколько вам нужно отнести в налоговую, это нетрудно: это 13% с дохода. Доход – это разница между изначальной ценой на квартиру (суммы приобретения) и ценой продажи. То есть, если вы купили квартиру за 10 миллионов рублей, а через 2 года продаете ее за 14 миллионов рублей, то заплатить должны 13% с 4 миллионов, то есть 520 тысяч рублей.
Важно! Стоимость продаваемой квартиры не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости жилья. Кадастровая стоимость формируется 1 января и действует целый год. То есть, если по кадастру квартира стоит 10 миллионов рублей, продавать ее дешевле, чем за 7 миллионов рублей, нельзя. Даже если вы продадите ее дешевле, оплачивать налог придется с 7 миллионов. Таковы налоговые правила.
Оплачивать налог не требуется, если:

Жилье во владении больше 5 лет;
Жилье больше 36 месяцев в собственности, и это ваш единственный объект недвижимости; либо объект приобретен по договору дарения от членов семьи/близких родственников, по договору пожизненного содержания с иждивением, по наследству, по приватизации
Квартира куплена дороже и продана дешевле, но не меньше, чем 70% от кадастра;
Квартира продана за ту же сумму, что и куплена, и эта сумма не меньше 70% от кадастра.

Уменьшение налогооблагаемой базы
Как и прежде в 2022-м году можно уменьшить сумму, с которой необходимо оплачивать налог: это один миллион рублей. То есть, если вы продали приватизированную квартиру за 10 миллионов рублей, то можете оплатить налог не с 10, а с 9 миллионов – вместо 1 300 тысяч рублей заплатить 1 170 тысяч рублей.

Как оплачивать налог с квартиры, которая досталась по наследству?
Если этот объект недвижимости в собственности 3 года и более, оплачивать налоги не потребуется. Если же квартира в собственности меньше 36 месяцев, то оплачивать налог нужно. Срок владения считают со дня смерти наследодателя. 
Кроме того, собственник может вычесть из полученного с продажи дохода расходы, которые понес наследодатель на ее приобретение. 

Пенсионный возраст и продажа квартиры
Если продает квартиру человек пенсионного возраста, то он, как и прочие собственники, должен оплачивать налог с дохода. Увы, никаких особых льгот для этой категории граждан не существует.
Получение вычета 2022-м году
Максимальный размер налогового вычета составляет 1 миллион рублей: больше в качестве вычета получить не получится. То есть, если вы продаете квартиру, которая меньше 3 или 5 лет в собственности, и получаете с нее доход, вы можете сэкономить на налогах, выплатив на 130 тысяч рублей меньше. Чтобы использовать вычет, необходимо:
Оформить 3НДФЛ и загрузить документы, которые подтверждают факт продажи имущества (ДКП, договор уступки);
Если вы купили квартиру в этот же налоговый период, и она стоит дороже или столько же, вы можете снизить сумму, что облагается налогами, на сумму приобретаемой квартиры (для этого нужно приложить договор долевого участия или договор купли-продажи);
Написать заявление о том, что хотите снизить сумму, из которой высчитывается налог (как правило, миллион).

Налоговый вычет при покупке жилья
Кроме налогового вычета при продаже квартиры, существует и вычет при покупке: это сумма, которую можно получить, приобретая объект недвижимости. Примечательно, но с 2022-го года получить такой вычет можно без составления декларации. Достаточно подать заявку на Госуслугах. Напомним, что сегодня, чтобы деньги были зачислены на счет, необходимо изначально провести проверку сроком 180 дней, а затем 30 дней ожидать поступления. Теперь же проверка составит один месяц, а средства будут поступать в течение двух недель после этого.