Будущее коммерческой недвижимости: с чем столкнутся собственники?

Импортозамещение коснется не только производителей, но и собственников коммерческой недвижимости: кому-то придется искать новых арендаторов, кому-то – создавать новые условия для работы. Разбираемся, какие бонусы можно получить в нынешней ситуации, владея объектом нежилого фонда.
Современный рынок коммерческого и промышленного девелопмента столкнулся с тем, с чем, пожалуй, еще не приходилось сталкиваться предпринимателям современной России. Сейчас нет четкого понимания, что произойдет в ближайшее время, однако можно смело сказать, что изменение курса рубля, увеличение ключевой ставки и замена импортных товаров на отечественные наложит большой отпечаток на деятельность собственников нежилого фонда. 
После многочисленных исследований, проведенных компанией RRG и РБК, выяснилось, что один из самых явных сценариев носит позитивный характер. При этом такой прогноз выглядит весьма реалистичным даже несмотря на большую неопределенность рынка. На основе данных RRG мы постарались разобраться в том, что ожидает участников рынка коммерческой недвижимости по различным направлениям.

Торговые центры
Тяжелее всего в первое время придется ритейлерам и ТРК – многие магазины ушли с отечественного рынка, некоторые из них продолжили платить арендную плату, но большая часть магазинов перестала делать выплаты. Очевидно, что успешные большие торговые центры найдут достойную замену покинувшим сцену игрокам – сложнее будет небольшим ТК, которые наполнялись с большим трудом. Чтобы не потерять доходы и не поставить под угрозу бизнес, им придется бороться за свое существование – теперь именно они будут искать арендаторов и предлагать им выгодные условия. Кто-то из них перепрофилируется и сдаст часть помещений под офисы, фотостудии и мастерские. Доходность снизится, но бизнес продолжит существовать. К тому же стоит помнить, что не все магазины, сообщившие об уходе, действительно намерены покинуть рынок – многие из них объявили о прекращении инвестирования, а значит торговая деятельность остается вне угрозы. Основная нехватка будет ощущаться в премиальном сегменте, так как люксовые бренды почти полностью покинули страну – на то, чтобы создать или продвинуть уже существующий бренд высокого уровня из России, понадобится время.
Самое главное – переждать первые несколько месяцев. В течение этого времени тренды сместятся в сторону локальных брендов, и они, конечно, не заставят себя ждать: постепенно на рынке можно будет встретить все больше российских магазинов одежды и косметики. Придут себя и крупные китайские сети, где представлены довольно качественные товары, чаще предусмотренные для внутреннего рынка. Те операторы, которые останутся, могут поменять свою концепцию. Сами ТРК смогут использовать свой потенциал для организации медицинских центров, складов, муниципальных организаций – если их функционал окажется недостаточным, они будут снесены для возведения новых, более актуальных и отвечающих запросу времени проектов. Что касается небольших магазинов в местах скопления новостроек, то здесь уже давно представлены преимущественно локальные бренды: они стали частью инфраструктуры, и сегодня они оказались даже более востребованы, чем прежде.

Офисные пространства
Что касается офисов и бизнес-центров, то, согласно прогнозам РБК, в этой сфере увеличится число вакансий. В БЦ классов А и В ситуация практически не изменится – спрос на аренду помещений останется большой. Освободившиеся площади быстро займут другие компании, но, возможно, придется скорректировать стоимость и условия аренды на первое время, пока ситуация не стабилизируется. Чем ближе бизнес-центр к метро или центру городу, тем лучше будет его ситуация.
БЦ, которые находятся далеко от центральных районов, какое-то время будут терпеть убытки. Во многом будущее таких центров зависит от работы отдела продаж – найти новых арендаторов вполне реально, если привлечь новичков рынка выгодными предложениями. Снижение арендных ставок прогнозируется в сфере коворкинга, так как многие иностранные офисы и удаленные сотрудники релоцируются в другие страны.

Склады и производства
На склады спрос может понизится из-за проблем в логистике, которые наблюдаются в последний месяц. В скором времени, однако, они будут заполнены другими участниками рынка – в особенности это касается складов на территории Петербурга и Ленинградской области: территория востребованная. При этом производственные здания пустовать если и будут, то совсем недолго – именно производства станут точкой роста, так как потребуется изготавливать большое количество продукции, которая ранее поставлялась из других стран.
Если производственный комплекс достаточно современный, то он не будет простаивать. Если индустриальный объект не соответствует понятиям современных предприятий об изготовлении тех или иных товаров, то потребуется его реновация: вероятно, она потребует вложения средств, но они окупятся быстро. Секторы производства, которые будут особенно востребованы – фармацевтика, медицина, электроника, биологические технологии – в этих технологических секторах будет отмечен повышенный спрос на здания, лаборатории, специализированные центры. Правительство уже объявило, что поддержит перечисленные сегменты, поэтому вероятность выгодной сдачи в аренду производственных комплексов возрастает в разы.

Отели и гостиницы
Эта сфера, если и пострадает, то только в части узкоспециализированных объектов. Так как россияне имеют трудности с выездом за границу, они будут путешествовать внутри страны. Количество средств, которые они смогут потратить в отпуске, сократится, поэтому наибольшей популярностью будут пользоваться апарт-отели и гостиницы среднего класса. Фокус развития будет смещен в южные регионы России – причем не только в Сочи, который уже давно развивается семимильными шагами, но и в другие регионы – на Алтай, Кавказ, в Адыгею и т.д. Премиальный туризм тоже будет развиваться, но собственникам объектов стоит сделать акцент именно на сегментах «комфорт» и «бизнес».
Экотуризм, агротуризм, всевозможные кэмпинги и глэмпинги – все это векторы развития коммерческой рекреационной недвижимости. Популярностью традиционно будут пользоваться и путешествия в Город на Неве. Поэтому покупателям апартаментов не стоит переживать касательно востребованности их квадратных метров: если речь идет о хороших сервисных апартаментах, то они будут заполнены в течение всего сезона.
Напомним, что сегодня в Петербурге строится несколько десятков таких объектов. В частности, купить номера можно в апарт-отелях «Морская ривьера» от компании «Сенатор», ARTSTUDIO M103 и ARTSTUDIO Moskovsky от RBI, START, Putilov Avenir от ПСК, Vertical от NAI BECAR, «Avenue Apart на Малом» от компании «БестЪ» и других.