Сдать квартиру в аренду по выгодной цене и быстро – процедура не самая простая и в обычное время, а уж сегодня, когда мы наблюдаем большой отток населения и снижение заработной платы, без тщательного анализа обойтись не удастся. Важным фактором удачной сдачи являются грамотная подготовка объекта недвижимости и оценка ситуации на рынке недвижимости.
Тенденции последних лет
С началом пандемии, когда многие ожидали падения средней стоимости аренды жилья в Москве и Петербурге, случилось невероятное – несмотря на то, что количество туристов снизилось в разы, да и перемещение граждан внутри страны сократилось, цены медленно, но верно росли вверх. Так, средняя однокомнатная квартира в Центральном районе Петербурга в 2018 году могла обойтись в 30-32 тысячи рублей в месяц, а в 2021-м году за такие деньги можно было найти разве что скромные студии, переделанные из комнат в коммуналках, либо квартиры с советским ремонтом – за «однушку» в адекватном состоянии владельцы стали просить 37-45 тысяч рублей и более.
Основной рост ставок в 2021-м году коснулся квартир в качественных современных жилых комплексах недавних лет постройки. Особой популярностью пользовались квартиры в домах рядом с метро, с закрытой территорией и высоким уровнем благоустройства. Люди стали большее внимание уделять качеству жизни, возможности пользоваться инфраструктурой рядом с домом – во многом этому поспособствовала пандемия, которая сделала поездки по городу не самым приятным и безопасным мероприятием. Падение спроса на сегмент «люкс» началось примерно в декабре 2021-го года, а в марте на «Авито» и «Циане» 2022-го появилось множество квартир высокого класса – большинство из них пришли из закрывшихся в России «Букинга» и Airbnb.
В начале 2022-го года стоимость аренды на квартиры комфорт-класса еще продолжила расти – благо, что и спрос был неплохой. Однако теперь ситуация изменилась, и уже нельзя основываться на показатели прошлых месяцев и, тем более, лет. Пока что спрос на аренду жилья в Петербурге остается примерно на прежнем уровне, и цены практически не изменились, но все чаще можно увидеть объявления людей, которые сильно демпингуют – опять стали доступны симпатичные центрально-расположенные одно-двухкомнатные квартиры за 28-35 тысяч рублей. В основном такие цены устанавливают собственники, которые хотят сдать жилье как можно скорее, чтобы уехать. Вместе с тем, в последний месяц участились случаи, когда арендаторы покидают насиженные жилища – причем не только из-за отъезда в другой город или страну, но и потому что нашли более выгодный вариант по соседству.
Перспективы арендного рынка
Падение доходов россиян, рост цен на товары первой необходимости, потеря рабочих мест не могут не сказаться на рынке аренды недвижимости во всей России и в Петербурге, в частности. Обеспеченных арендаторов постепенно будет становиться меньше, а потому повысится спрос на недорогие квартиры и квартиры меньшей площади. Малометражные квартиры будут пользоваться дополнительным спросом также и благодаря тому, что оплата по к/у будет ниже.
Среди арендодателей может увеличиться конкуренция, а это значит – многие будут не только снижать цену, но и предлагать дополнительные преференции – например, разрешать не вносить залог, включать к/у в счет аренды. Когда дома, которые сейчас находятся в стадии строительства, будут переданы дольщикам, и те выставят под сдачу в аренду, предложение увеличится, что приведет к неминуемому падению цен.
Определяем выгодную ставку
Прежде всего, вам необходимо определиться, что для вас важнее – получать максимальный доход, либо же сдать квартиру как можно скорее. Если стоимость аренды установлена оптимально, то жилье можно сдать за 2-4 дня. Если его не удается сдать за 2-3 недели и больше, то значит цена не соответствует предложению.
Составляющие анализа:
- Оценка аналогичных объектов на поисковых порталах – при проверке смотрим не только среднюю цену, но и время, которое объявление находится на сайте (если больше полутора недель, то можно не учитывать его в выборке);
- Качество ремонта и планировка – нужно учесть и дизайн, и сегмент, в котором вы позиционируете свою квартиру (если это высокий класс, качество ремонта должно быть значительно выше среднего, а сегменте «эконом» допускаются некоторые недочеты);
- Инфраструктура – если рядом есть все необходимое для комфортной жизни, включая удобные транспортные развязки и станции общественного транспорта, магазины, кафе, школы и детские сады, то стоимость аренды оправданно может быть выше, чем у аналогичных предложений, удаленных от метро и социальных объектов (пример – квартира рядом с «Комендантским проспектом» у метро будет дороже на 20-30%, чем похожая квартира в новостройке в Каменке, в трех километрах от этой же станции метро).
Иногда отсутствие конкурентов в локации может сыграть на руку арендодателю – фактически он становится тем, кто формирует стоимость аренды в конкретном микрорайоне. Но тут главное не переусердствовать – высокая цена не является залогом выгодной сдачи в аренду. Во-первых, вы долгое время не сможете найти арендатора, во-вторых, он может быстро съехать, не выдержав большой финансовой нагрузки. Особенно в условиях нынешнего кризиса, когда нет гарантий, что у человека все будет в порядке с работой.
Советы арендодателям
Если ваша квартира сдается уже давно, мы рекомендуем вам ценить ваших арендаторов. Своевременная оплата, надежность, хорошее отношение к недвижимости – все это исключительно важные показатели. Выселять людей ради повышения стоимости или не идти на уступки – не всегда грамотная позиция. Вы должны понимать, что в ближайшее время можете не найти равнозначных по надежности жителей в свою квартиру, поэтому, если вас впервые за долгое время попросили об отсрочке платежей или об их временном уменьшении, советуем вам пойти навстречу – увы, рынок сегодня таков, что снижение стоимости кажется более чем логичным решением.
Будущее арендного рынка во многом зависит от экономики и политики страны, от того, будут ли сохранены рабочие места, насколько сильна будет инфляция, случится ли дефолт. Обязательно следите за новостями на рынке недвижимости – если вы не знаете, как поступить в той или иной ситуации, обращайтесь к специалистам в агентство недвижимости. Грамотный риелтор не только сможет быстро сдать вашу квартиру, но и проконсультирует по интересующим вопросам. Кроме того, есть специальные компании, которые занимаются доверительным управлением – это хорошая возможность сдавать квартиру в аренду и не тратить много энергии на поиск арендаторов, определение выгодной цены и решение возникающих в процессе вопросов.
Еще один важный момент относительно современной сдачи квартир в аренду – из-за ухудшающейся экономической ситуации может увеличиться число мошенников: обязательно заключайте официальный договор, фотографируйте паспорт и другие документы арендаторов, осуществляйте все переводы через банковские карты. Также фиксируйте все недочеты в квартире, прежде чем передавать ее новым жильцам. И берите залог – это будет гарантировать вам, что арендаторы не съедут в один день, не предупредив вас.