Что выбрать в 2022 году: новостройку или вторичку?

Все аналитические статьи начала года перестали быть актуальными – нынешние реалии кардинально изменили ситуацию на рынке недвижимости. Те, кто планировал купить квартиру, оказались в замешательстве – какое жилье лучше взять с учетом сложившихся обстоятельств: вторичное или первичное? Разбираемся в статье.

Без паники: рынок новостроек продолжает работу
В начале марта многие девелоперы заморозили продажи, и это вызвало определенные волнения среди покупателей. Волноваться, впрочем, не стоило. Фирмы взяли паузу для того, чтобы разобраться в ситуации и определить ценовую политику. Очевидно, что без этого нельзя было обойтись – как минимум, из-за изменения логистических цепочек в поставке строительных материалов, как максимум – из-за скачка на валютном рынке. Уже в середине марта стало ясно – жилые комплексы будут строиться и дальше. Более того, некоторые застройщики даже запустили новые проекты и вывели на рынок новые пулы квартир. В ряде жилых комплексов стоимость квадратного метра повысилась, но большинство компаний решило не менять ценовую политику.
Как застройщикам удалось найти выход из сложившейся ситуации? Все просто: государство утвердило пакет антикризисных мер, который помог справиться с текущими проблемами. Прежде всего, были зафиксированы ставки по кредитам, взятым в рамках проектного финансирования, заморожены цены на некоторые виды строительных материалов. Кроме того, упростились процессы вывода новостроек в продажу, начала и завершения строительства: стало гораздо меньше бюрократии. Помимо этого, власти поддержали банковский сектор и изменили условия льготной ипотеки, которая фактически была недоступна в Петербурге и Ленинградской области из-за маленького лимита займа – после того, как он повысился с 3 до 12 миллионов рублей, большая часть квартир оказалась в поле зрения ипотечных заемщиков.

У кого могут возникнуть проблемы в 2022 году?
Покупка первичной недвижимости, как и прежде, сопряжена с рисками только в том случае, если речь идет об изначально ненадежном объекте. К таким относятся:
ЖК, которые строят новички рынка недвижимости;
ЖК, которые строятся на спорных территориях – к примеру, на этом месте планировался парк, а потом решили строить жилой объект высотой 20 этажей: весьма вероятно, что местные жители выступят против, и строительство будет заморожено;
Новостройки, где квартиры продаются не по договору долевого участия, а по договорам бронирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, долевого участия (в случае заморозки стройки покупатель не сможет вернуть свои деньги);
Новостройки, которые возводят компании, на счету которых уже есть долгострои, или которые аффилированы с фирмами-мошенниками (такую информацию вы можете найти сами в интернете, изучив адреса регистрации юридических лиц, наличие арбитражных дел, либо обратившись к агенту).
Если же жилой комплекс возводится крупным девелопером с хорошей репутацией, если у компании нет финансовых проблем, то жилые комплексы будут достроены точно в срок.

«Вторичка»: достоинства и недостатки в современных реалиях
В 2022-м году стоимость квадратного метра на вторичном рынке пытается догнать «первичку» – квартиры сильно подорожали. Однако у «вторички» есть весьма ценные преимущества – в такую квартиру, если в ней выполнен адекватный ремонт, можно сразу въехать. К тому же, вы можете выбрать любой дом – вторичный рынок более обширный, если есть необходимость переехать в исторический район.
В то же время, при покупке квартиры на вторичном рынке есть и свои минусы – к слову, сегодня эти минусы такие же, как и год назад:
Дом может требовать капитального ремонта, квартира может оказаться сырой, соседи – антисоциальными элементами и т.д.;
На вторичном рынке очень высок риск нарваться на мошенников – проверить чистоту сделки не всегда реально (к примеру, впоследствии может выясниться, что не была выделена доля ребенку, и тогда сделку вправе оспорить органы опеки – суд органы опеки выиграют, квартиру вам придется отдать, а средства вы должны будете истребовать с продавца: сможет ли он вам их вернуть одной суммой и в течение адекватного количества времени – большой вопрос);
Ипотека на «вторичку» выдается гораздо менее охотно, к примеру, вам могут отказать в ипотеке по таким причинам, как неузаконенная перепланировка или старый год постройки здания;
Проблемы с парковкой – особенно актуальна эта проблема для старого фонда и зданий начала 21-го века, которые преимущественно строились без подземного паркинга.

Первичка: плюсы и минусы
К основным преимуществам квартир в строящемся доме можно отнести:
Покупка такой квартиры на этапе котлована позволит сэкономить 20-30%, при желании после завершения строительства вы сможете продать объект недвижимости и заработать;
Вы будете первым жильцом в квартире и сможете сделать ремонт точно в соответствии с собственными предпочтениями;
В здании все будет новым и современным: жилые комплексы сегодня строят качественно, поэтому вы можете не опасаться сырости и плесени, протечек и поддуваний (а даже если какие-либо недочеты будут выявлены, вы можете рассчитывать на исправление дефектов в течение времени, пока дом находится на гарантии от застройщика – как правило, это пять лет);
Большой выбор планировок в одном объекте: вам удастся выбрать не только удобное планировочное решение, но и подобрать вариант с оптимальным видом из окна, наличием/отсутствие балконов/террас/гардеробных, на удачном этаже;
В новых домах гораздо чаще можно встретить современные качественные планировки с мастер-спальнями, просторными кухнями-гостиными, отсутствием длинных коридоров: над квартирографией работают настоящие профессионалы своего дела, поэтому каждый квадратный метр в новостройках можно использовать с умом;
Простое оформление: вам не придется долго и муторно проверять продавца, ездить по разным инстанциям – достаточно будет просто посетить офис застройщика и банк;
Условия по ипотеке гораздо более выгодные: дело в том, что девелоперы могут дополнительно субсидировать ставки, делать партнерские программы с банками, благодаря чему брать в ипотеку жилье в новостройках становится гораздо выгоднее (вероятно, в скором времени мы увидим предложения со ставкой в 9-11%).
Есть у новостроек и свои минусы:
Длительное ожидание: от момента подписания ДДУ и до получения ключей может пройти пару лет или больше (впрочем, есть варианты покупки жилья на завершающем этапе строительства – сейчас таких предложений достаточно много на рынке);
Если в вашем ЖК не предусмотрена предчистовая отделка, первое время после переезда придется потерпеть шум – соседи возьмутся за ремонт: вам тоже потребуется потратить деньги, время и силы на благоустройство нового жилища;
Посмотреть квартиру заранее вы сможете разве что в буклете или на виртуальной прогулке;
В молодых кварталах могут иметься проблемы с инфраструктурой.
Как видите, все перечисленные минусы устраняются путем грамотного выбора квартиры – если вы хотите получить ключи как можно скорее, и не хотите тратить нервы и деньги на ремонт, выбирайте ЖК со скорой сдачей и чистовой отделкой. Что касается инфраструктуры, то все зависит от района, где вы присмотрели себе дом: советуем обращать внимание не только на то, насколько приятным является окружение, но и на транспортную доступность – в конечном счете это становится одним из важнейших показателей комфорта проживания.