Проблемы при выборе коммерческого помещения

Чтобы бизнес приносил максимальную прибыль, стоит позаботиться о приобретении коммерческого помещения. Несмотря на высокую стоимость таких объектов, гораздо более эффективно обладать правом собственности на них, нежели ежемесячно вносить владельцу арендную плату. Самое важное при покупке нежилой недвижимости – не только найти подходящий вариант, но и проверить юридическую безопасность предстоящей сделки.
Как говорит специалист по коммерческой недвижимости Наталья Дорохова, - «Стоимость объектов не всегда высокая, иногда можно купить коммерцию дешевле, чем квартиру в этом же доме. Покупать под свой бизнес в 90% случаев не ликвидно, так как локация может абсолютно себя не оправдать, проще закрыть предприятие и переехать в другое место.  Купив помещение, этим бизнес сильно ограничивает себя, привязываясь к определённой локации.
При покупке срок окупаемости объекта варьируется от 8 до 12 лет. Это не касается топовых локаций, таких как Невский пр., ул. Маяковская, Владимирский пр., Большой пр. Петроградской стороны и др. Все федеральные сети предпочитают арендовать помещения.
В основном коммерческую недвижимость приобретают в целях инвестирования, для получения пассивного дохода, как альтернативу банковскому вкладу.»

Как правильно выбрать место?
Подбор коммерческого объекта – очень ответственный процесс. От этого зависит, насколько эффективна будет работа вашей организации, будет ли компания приносить доход.
Если вы планируете открывать заведение общественного питания, салон красоты, бар, магазин, место должно быть проходимым, до него должно быть удобно добираться. Так, далеко не всегда коммерческое помещение на первом этаже нового ЖК окажется прибыльным (ведь в первые годы жилой комплекс может быть заселен лишь частично, там будут идти ремонты), и не всякая улица подойдет для общепита конкретного типа. Например, рыбный ресторан высокого класса не будет пользоваться большой популярностью в районе с бюджетным жильем, даже если его открыть на оживленном проспекте. Именно поэтому необходимо заранее составить бизнес-план, в котором будет четко определено, где будет находиться нежилое помещение.
Здесь также важно учитывать пешеходный и автомобильный трафик, визуализацию объекта, арки углы, пешеходные переходы, “народные тропы” и т.д.

Требования к ресторанам и отелям
Открывая питейное заведение, необходимо помнить, что в радиусе 100 метров от площадки не должно находиться детских садов, школ, ВУЗов и других образовательных и развивающих учреждений. Помните и о том, что алкогольную лицензию можно получить только на объекты площадью от 50 «квадратов» с двумя выходами, отвечающие нормам пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, обладающие специальными подъездами для вывоза мусора и т.д.
«Радиус для получения алкогольной лицензии разный в каждом МО, правительством РФ рекомендовано не меньше 15 м. В Санкт-Петербурге варьируется от 15 м до 250 м, согласно соответствующему проставлению Администрации Муниципального Образования. 
По правилам продажи табака расстояние должно быть расстояние от медицинских и образовательных учреждений должно быть не менее 100 м.», - комментирует Наталья Дорохова.
Для отеля тоже немало требований – первый этаж, наличие входа на улицу и отсутствие выхода в парадную, соответствие нормам последних законопроектов о запрете хостелов. Важный нюанс - в нежилых зданиях это может быть любой этаж. 
Раньше важно было, чтобы назначение коммерческой недвижимости соответствовало виду деятельности вашей организации. Вы должны были работать именно в том направлении, которое позволено в конкретном месте и которое соответствует прописанным в ЕГРИП данным (когда вы будете открывать ИП, потребуется указать направление деятельности). Но сейчас конкретное назначение помещения не прописывается. Таких объектов осталось мало. Сейчас в назначении пишут - нежилое помещение, назначение нежилое.

Предприятия и заводы
Если вы собираетесь приобрести фабрику, склад, производственный цех, требуется оценить, насколько удобно организованы подъезды к объекту, имеется ли площадь для парковки грузового транспорта, его погрузки и разгрузки. Но здесь очень много нюансов, этому можно посвятить отдельную статью. Мощности, наличие пандусов, теплое помещение или холодное, высота потолков и многое другое. Каждый промышленник точно знает свои ТУ (технические условия).
Земли и их назначение
Если вы приобретаете землю, уточните, какая ей присвоена категория: сельскохозяйственного назначения, ИЖС, ЛПХ, особо охраняемых территорий, водного и лесного фонда и т.д. Используя земли не по назначению, предприниматель попадает под действие КоАП РФ – для нарушителей предусмотрены крупные штрафы и другие административные наказания. Перевод из одного статуса в другой возможен, но не всегда, поэтому необходимо тщательно изучать и перепроверять информацию.

Проверка юридической чистоты
После того, как вам понравился объект, первое, что необходимо сделать – запросить выписку из Единого государственного реестра. Документ покажет, сколько у помещения собственников, не находится ли оно в обременении, не арендована ли площадка на долгий срок, не наложен ли на нее арест. 
Важно понимать, что если у собственника заключен договор аренды сроком менее чем на один год, то такая информация не будет отражена в данных Росреестра. Это значит, что после покупки нежилого помещения вы «автоматом» получите вместе с ним арендатора. И, если по договору не предусмотрена возможность одностороннего расторжения, вы не будете иметь права пользоваться объектом до завершения действия этого документа. Чтобы избежать таких трудностей, вам необходимо лично запросить у владельца договоры аренды, по которым сдается его недвижимость, и тщательно их проверить вместе с юристом.
Еще одним важным документом, который следует запросить, является основание права собственности. Если это договор купли-продажи, необходимо убедиться, что предыдущий собственник получил положенные ему за продажу средства (если имело место мошенничество, он обладает правом предъявить претензии текущему собственнику).

Проверка кадастровых документов
Также следует проверить технический паспорт, экспликацию и поэтажный план. Если была осуществлена незаконная перепланировка, в будущем это может стать проблемой – к примеру, вы не сможете зарегистрировать договор аренды помещения. Также на объект с несогласованным переустройством невозможно взять ипотеку.
Наталья Дорохова говорит, - «Это может стать проблемой в основном только при продаже, если нарушены несущие конструкции, на регистрацию договора аренды это никак не влияет. Также, соответствующие органы могут обязать согласовать перепланировку или привести в первоначальный вид, выписать штраф.
В заключение, хочу резюмировать: При покупке коммерческой недвижимости возникает очень много вопросов, поэтому, если человек не является профессиональным инвестором ему безусловно необходима помощь профессионала в данной сфере.»